【不動産投資】リスクは高い？サラリーマンがカモにされるってホント？

2026年1月19日

将来への不安から不動産投資に注目する会社員が増えていますが、安易な参入は禁物です。高い属性を逆手に取られた失敗例や、特有のリスクを正しく理解せず後悔するケースも散見されます。本記事では、現実的な不動産投資のリスクやサラリーマンが置かれている市場環境について、客観的な視点から詳しく解説します。

不動産投資のリスクとは？

不動産投資は、一度物件を購入すれば自動的に収益が発生し続ける魔法のような仕組みではありません。長期にわたる事業経営であり、市場や経済状況の変化による影響をダイレクトに受ける側面を持っています。

収益性を左右する空室と賃料下落のリスク

不動産経営において最も基本的かつ重大なリスクは、入居者が決まらないことによる家賃収入の減少です。空室が発生している間も、管理費や固定資産税、ローンの返済といった固定コストは発生し続けるため、手元の資金が削られていく事態を想定しておく必要があります。また、新築時は高い賃料を設定できても、経年劣化や周辺競合物件の出現により家賃水準は徐々に低下していくのが一般的です。数十年という長期のスパンで考えたとき、当初の楽観的な収支計画を維持し続けることの難しさを認識しておかなければなりません。

金利上昇と資産価値変動のリスク

多くの投資家が利用する銀行ローンにおいて、変動金利を選択している場合は将来的な金利上昇が大きな負債リスクとなります。わずかな金利の上昇であっても、数千万円単位の借入金に対しては返済額の大幅な増大を招き、家賃収入だけでは返済を賄えなくなる可能性も存在します。さらに、建物は築年数が進むにつれて物理的に老朽化し、資産としての価値も減少していく傾向もあるため、将来的に物件を売却して現金化したいと考えた際、希望価格で購入してくれる買い手が見つからず、出口戦略が立てられなくなる流動性リスクも考慮すべき重要なポイントです。

サラリーマンは不動産業界でカモに？

不動産業界において、一定以上の年収があるサラリーマンは「優良な顧客候補」として扱われますが、その裏には業者側にとって都合の良い理由が隠されていることがあります。

安定した与信枠と節税トークの罠

上場企業の社員や公務員は金融機関からの評価が高く、高額な融資を引き出しやすいという特徴があります。この「本人の預貯金以上の資金を借りられる能力」が、利益率の低い物件や割高な物件を売りたい業者にとって、成約させやすい魅力的なターゲットとなってしまうのです。また、「不動産投資の赤字を給与所得と損益通算すれば節税になる」という説明は、税負担の重さを感じる高所得層に非常に効果的です。しかし、節税のために収支が赤字の物件を持ち続けることは本末転倒であり、最終的なトータル収支がマイナスになるケースも少なくありません。

情報格差と多忙に付け入る隙

本業に追われるサラリーマンは、投資判断に必要な現地の調査や法的な確認に十分な時間を割けないことが多々あります。その結果、不動産会社から提示された見栄えの良い数字や資料を十分に精査することなく信頼してしまい、市場価格から大きく乖離した不当な契約を結んでしまう隙が生まれやすくなります。業者の甘いシミュレーションを鵜呑みにせず、自ら情報を収集して多角的に検証する姿勢を持たない限り、有利な条件での運用を継続することは極めて困難です。

不動産投資におけるコストの実態

物件を所有し続ける過程では、購入前には見えにくい「運営コスト」や「予期せぬトラブル」が収支に大きな影響を及ぼします。これらを軽視することは、経営破綻の入り口になりかねません。

突発的な修繕費と維持管理の重要性

不動産は時間の経過とともに必ず劣化します。エアコンや給湯器といった設備故障の修理費用は数万円単位ですが、外壁塗装や屋上の防水工事といった大規模修繕となれば、数百万円単位の支出が数年おきに発生します。これらの費用を積み立てていない場合、一時的なキャッシュフローが大幅な赤字に転じるリスクがあり、さらに入居者が退去した後の「原状回復費用」や、次の入居者を募集するための「広告宣伝費」も無視できないコストです。特に築古物件の場合、修繕頻度が高まるため、表面上の利回りに惑わされず、手元に残る純利益をシビアに計算する必要があります。

管理会社の質が招く経営リスク

サラリーマン投資家の多くは、物件管理を専門の会社に委託します。しかし、管理会社の質には大きな差があり、対応が遅い、あるいは集客力が低い会社を選んでしまうと、空室期間が長引く原因となります。また、一部の悪質なケースでは、本来不要な修繕を提案して工事代金を上乗せするなど、オーナーの無知に乗じた搾取が行われることもあるため「任せきり」にせず、定期的に物件の状況を把握し、管理会社のパフォーマンスをチェックする労力を惜しまないことが、安定した運営の鍵です。

不動産投資でリスクを最小限に抑えるためには？

不本意な結果を招かないためには、第三者の言葉を安易に信じず、自らが主体的に経営に関わる姿勢を持つことが重要です。

多角的な分析による情報の精査

提示された価格が相場相応であるかどうか、周辺の類似物件の取引事例や家賃相場を自ら調査することが不可欠です。複数の不動産ポータルサイトを確認したり、地域の管理会社に直接意見を聞いたりすることで、業者側の偏った情報に振り回される可能性を減らせます。また、業者が作成するシミュレーションは「常に満室」といった楽観的な条件であることが多いため、自分で空室率を高く設定したり、金利が上昇したりしたパターンで収支を再計算し、それでも家計が破綻しないかを確認する慎重さが求められます。

投資目的の明確化とライフプランの設計

何のために投資を行うのかという軸がぶれると、営業担当者の勧めに流されやすくなります。「毎月の自由に使える現金を増やしたい」のか「30年後の老後資金を確保したい」のかによって選ぶべき物件の種類や立地は大きく異なるため、自分の人生設計にその物件が本当に合致しているのかを常に自問自答し、納得した上で決断を下すことが、長期的な成功への第一歩となります。短期的な利益を追うのではなく、10年後、20年後にその物件がどのような価値を持ち、自分に何をもたらすかを具体的にイメージすることが、不動産投資のリスクをコントロールする最善の防御策です。